Des seniors fragilisés par le coût de la vie

Les plus de 65 ans sont les plus affectés par l’inflation. D’après une étude de l’Observatoire français des conjonctures économiques1 publiée en février 2023, « un ménage dont la personne de référence est âgée de plus de 65 ans connaît un taux d’inflation supérieur de 0,6 point par rapport à l’inflation moyenne », qui est pour rappel de 4,9% en 2023, selon les chiffres de l’Insee. Pour expliquer cette réalité, un des rapporteurs de l’étude pointe les conditions de logement des seniors qui « habitent plus souvent dans des maisons ou des appartements plus grands, ce qui entraîne une consommation d’énergie plus élevée ». Ils seraient également plus éloignés des grands centres urbains, vivant parfois dans des logements plus anciens et donc plus énergivores.

Alors que l’espérance de vie augmente (80,1 ans pour les hommes et 85,8 ans pour les femmes en 2023), vieillir à domicile coûte de plus en plus cher. Le baromètre annuel de Silver Alliance et Retraite.com publié en novembre 2023 indique que pour répondre à l’inflation actuelle et à la baisse des pensions de retraite, une augmentation de 4,5% du budget serait nécessaire aux seniors afin de bien vieillir chez eux. Au-delà des dépenses incontournables telles que le loyer, l'alimentation, l'eau et l'électricité, ces derniers doivent en effet consacrer en moyenne 1 216 euros par mois aux frais de santé, à l'aménagement du logement et aux aides à la personne. Et bien sûr, ces charges augmentent avec l’âge pour atteindre plus de 2 000 euros à 85 ans et plus.

Dès lors, comment permettre aux 65 ans et plus de conserver une autonomie financière, et cela dès le départ à la retraite dont on sait qu’il contribue à une baisse significative du pouvoir d’achat ? Le viager, qui existe depuis 200 ans dans le Code civil, apparaît comme une réponse intéressante. Le dispositif permet en effet à une personne âgée d’améliorer son quotidien en percevant des revenus complémentaires, tout en continuant à vivre dans son logement, comme c’est le cas en viager occupé. Mais le viager classique n’a pas toujours bonne presse, considéré comme « un pari sur la mort ». Pourtant quand on sait que 72% des retraités français sont propriétaires de leur logement, l’immobilier reste une possibilité pour compenser une partie de la baisse du pouvoir d’achat et répondre aux défaillances du système des retraites par répartition.

Le viager mutualisé®, un concept gagnant-gagnant

Parmi les alternatives au viager traditionnel, le concept de viager mutualisé® est apparu il y a une dizaine d’années. Dans ce dispositif, les logements sont achetés par un investisseur via un fonds gestionnaire et les propriétaires du bien peuvent rester dans les lieux jusqu'à leur décès. « Le viager mutualisé® est une évolution innovante du viager occupé : il offre une solution éthique et sécurisante. En créant Virage-Viager en 2010, mon intention était de solvabiliser les seniors et de créer le troisième pilier de la retraite en France », indique Eric Guillaume, son président-fondateur. Cinq ans plus tard, le cabinet de conseil et d’expertise en tarification viagère a lancé la solution Vitalimmo en partenariat avec le Groupe UNMI et le fonds SCI Via Générations. « Vitalimmo s’adresse à des seniors désireux de rester vivre chez eux. En cédant la pleine propriété de leur bien avec réserve de droit d’usage et d’habitation à vie à des investisseurs solvables, ils disposent d’un capital immédiat sous la forme d’un bouquet plus la somme des rentes futures versés en une seule fois, sans risque de défaut de paiement et sans pari sur le décès », résume-il. Vitalimmo a ainsi fait évoluer le viager traditionnel en remplaçant les acheteurs individuels classiques par des acheteurs institutionnels à forte capacité financière.

L’indivision, une alternative au viager.

Si le viager est quasiment la seule solution proposée aux seniors en quête de liquidités dès lors qu'ils sont propriétaires de leur logement, l’indivision apparaît toutefois comme une solution financière alternative et équilibrée. Elle permet en effet de monétiser son logement en argent immédiatement disponible tout en restant propriétaire. Créé en 2023, Merci Prosper a lancé Prosperimmo®, une solution vers laquelle les acteurs de la Silver Economy ont les yeux rivés.  « Merci Prosper est une entreprise à mission dont l’ambition est de permettre à tous les seniors de bien vieillir libres et heureux », explique Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper. Le contrat proposé permet également aux seniors de rester occupants de leur bien. Après une étude précise de la valeur de ce dernier, Merci Prosper en rachète une partie, entre 10% et 50%, via un acte notarié. Si Merci Prosper devient copropriétaire du bien, le propriétaire initial en reste le seul occupant. En contrepartie, une indemnité d’occupation est calculée et déduite du prix d’achat. La monétisation partielle du patrimoine de la personne lui permet de recevoir rapidement la somme d’argent nécessaire pour réaliser ses projets de vie, sans avoir à s’endetter. « C’est un contrat juste et équilibré entre un senior et un investisseur. Et si la personne part ou décède avant les 10 ans du contrat, elle recevra un complément de prix correspondant à tout ce en quoi elle s’était engagée et qu’elle n’a pas utilisé », ajoute Thibault Corvaisier. « Toute leur vie, ces personnes ont constitué un patrimoine. Notre intention est qu’elles puissent en profiter tout en restant respectueux de ce qu’elles veulent, comme pouvoir transmettre à leurs héritiers », conclut-il en précisant qu’il s’est inspiré du « home equity », qui existe depuis longtemps dans les pays anglo-saxons.

Sources

ofce.sciences-po.fr/pdf/pbrief/2023/OFCEpbrief112.pdf

Espérance de vie : des progrès au ralenti - Centre d'observation de la société (observationsociete.fr)

Baromètre « Combien ça coûte d'être vieux ? » - 4ème édition (silveralliance.com)

La solution du Viager Mutualisé® | Vitalimmo