Prêts immobilier & assurances emprunteur : les seniors, nouvelle cible des banques

Parce qu’à 60 ans, on a encore toute la vie devant soi, la retraite permet souvent de se lancer dans de nouveaux projets. Pour certains, il s’agit d’investir dans de l’immobilier locatif ou bien de s’offrir la résidence secondaire dont il a toujours rêvé. Pour d’autres, c’est tout simplement l’envie d’anticiper les vieux jours en quittant par exemple une grande maison pour un logement de plain-pied plus accessible. Or, ces projets immobiliers nécessitent bien souvent un financement par crédit.

Selon la Banque de France, 70% des plus de 50 ans seraient déjà propriétaires de leur bien : libérés des mensualités d’un prêt immobilier, ils sont en général peu ou pas endettés et disposeraient d'un meilleur pouvoir d'achat, et donc d'emprunt. Les plus aisés représenteraient même deux-tiers de l'épargne enfermée dans les coffres des banques. Les seniors seraient donc de bons emprunteurs aux yeux des banques qui sont devenues moins réticentes à octroyer des prêts immobiliers à cette clientèle nouvelle et en plein essor. Avec une espérance de vie de facto plus limitée dans le temps, les seniors restent donc considérés comme une population « à risque » par les organismes bancaires. Pour eux, les conditions d’obtention d’un prêt immobilier sont conditionnées à deux obstacles de taille : des formalités médicales draconiennes et des cotisations d’assurances de prêts encore très élevées, qui les contraignent parfois à abandonner leur projet. Et c’est là que l’assurance emprunteur entre en jeu…

Le chiffre

30%, c’est la part de l'assurance de prêt dans le coût total d'un crédit immobilier, selon une étude du magazine Les Échos.

Plus de chiffres sur la « Silver économie » dans notre infographie : Les seniors français : qui sont-ils vraiment ?

L’assurance emprunteur, l’atout phare des bancassureurs

Demandée systématiquement par les banques avant l’obtention d’un prêt immobilier, cette couverture permet, en cas d’incapacité de remboursement de l’emprunteur (décès, invalidité, chômage) la prise en charge du recouvrement des mensualités de l’emprunt. Aucun texte réglementaire n’en prévoit l’obligation mais dans les faits les banques imposent cette procédure, notamment aux seniors, pour s’assurer d’être remboursées en cas d’événement quel qu’il soit. L’emprunteur est toutefois libre de souscrire un contrat d’assurance emprunteur autre que celui proposé par la banque, auprès d’un assureur de son choix, via la délégation d’assurance. En 2020, la loi Lagarde a en effet supprimé la disposition législative qui permettait aux banques, à l’occasion d’une demande de crédit immobilier, d’imposer l’adhésion à son propre contrat d’assurance emprunteur, ouvrant ainsi le marché à la concurrence.

Les organismes bancaires et les assureurs ont par conséquent adapté leurs offres à la nouvelle situation des seniors et l’évolution de l’espérance de vie. Les bancassureurs notamment (Crédit mutuel, BNP Paribas Cardif, Crédit agricole assurances, HSBC Assurances, la Banque postale etc.) proposent des offres ciblées et adaptées, leur permettant d’emprunter jusqu’à 75 ans, parfois 80 ans (comme c’est le cas par exemple au Crédit Mutuel et au Crédit Foncier), avec des couvertures et prises en charge spécifiques. A condition d’avoir souscrit l’assurance avant un âge donné, souvent 70 ans. Le risque de décès étant plus important avec l’âge, les cotisations de ces contrats d’assurance sont par ailleurs souvent plus élevées et augmentent avec l’âge.

Senior PLUS, une offre innovante sur le marché

C’est pour enrichir l’offre d’assurance que l’UNMI a lancé en 2019 le contrat Senior PLUS. Il complète l’assurance de groupe proposée par la banque avec un capital décès, puis la prolonge, jusqu’à l’échéance du prêt, avec une garantie décès toutes causes couvrant le capital restant dû jusqu’au 96ème anniversaire de l’assuré, cela sans l’exigence d’un questionnaire santé supplémentaire. Ce nouveau contrat est distribué dans le cadre de partenariats avec des établissements de crédits. Il leur permet d’élargir leur offre de financement aux seniors tout en promouvant leurs assurances de groupe. « Senior PLUS, qui s’inscrit naturellement dans la vocation de l’UNMI, organisme mutualiste et solidaire, s’appuie sur un savoir-faire de plus de 90 ans au service de nos partenaires », explique Loredana Maïer, directrice générale de l’UNMI.

L’info en +

La convention AERAS permet, en cas de « risque aggravé de santé » (une maladie grave, chronique et/ou une invalidité) d’accéder à une assurance emprunteur et donc à un prêt immobilier. Pour en bénéficier, l’emprunteur doit avoir moins de 70 ans et souscrire un emprunt inférieur à 320 000 euros.

Sources :- INSEE, enquête patrimoine 2015-2016- INSEE, portrait social 2018